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房子在六套以下,都是剛需! 

發布:管理員 發布日期:2018-10-15 點擊數:213

我也一直這么認為,但是昨日,在我這個號為數不多的讀者當中,她問:“無論是短線還是長線,剛需的確越早買越好,那么,小樓,什么是剛需?”


要說這是個特簡單的問題,但我生生給楞住了,半天沒回過神來。

見我沒回話,她接著問道:

“我覺得我是剛需,但又不是,且說不清具體理由,因為我本身在清遠有一套房子,是一個很小的兩居室,再過四個月,我就生二胎,到時候婆婆或者我媽過來照顧,兩居室肯定是不夠用了,得買一套大點的三房,兒子長大以后,我還得為他買婚房,那時候還得入手第三套,那么,一個人買三套房,這究竟是屬于剛需,還是炒房?”

老實講,我從來沒有想過剛需,會不會是個偽命題。

按正常邏輯來講,她的三套房都是剛需,但是從字面的意思而言,一個人買三套房,你能說不是炒房嗎?

而在炒房圈當中,有一句特拉仇恨的話,叫“6套以下,都是剛需”。

6套怎么來的呢?

一套自住,一套父母住,一套岳父母住,一套留給兒子,一套留給女兒,一套收租。

從某種程度來說,這6套,每一套似乎都是實打實的需求。

但是,仔細一琢磨,好像又不是那么回事。

 

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 1 
 事

其實,《新華字典》中原本沒有剛需這個詞語,其它任何一個行業都沒有,它單單屬于房地產行業,甚至可以這么說,剛需,是開發商當年生生制造出來的一個詞語。

百度百科中,關于剛需大概是這么解釋的:剛性需求(Rigid Demand)指在商品供求關系中受價格影響較小的需求。

剛需是一個動詞,是會變化的。

當剛性需求被上漲過快的商品破壞后,這個剛性需求就成了彈性需求 。

比如武俠小說中的主角被人滅門,他要報仇,那么就必須要找到名師拜入名門練好武功,這里的名師名門等資源就是主角的剛需,因為沒有這些,他一輩子都報不了血海深仇,造化弄人,當主角剛背上行囊踏上尋訪名師的道路上,仇人卻被天上降了一塊隕石給砸死了。

那么,此刻的拜師學藝,還是不是主角的剛需?

再從最簡單的事情說起,比如說吃飯,吃飯是不是剛需,當然是,因為一頓不吃餓得慌,幾日不吃,你可能餓死了。

但問題是,一天吃幾頓飯,早、午、晚,我們現在形成習慣了,一日三餐,單獨拎出每一頓,都是不是剛需,我自己就有感覺,我差不多有大段大段時間是不吃早飯的,早飯對我來說不是什么剛需,甚至有時候特別累、特別忙的時候,甚至是忘了吃晚飯,真是到那種廢寢忘食的地步。 

那么,回到房子本身來說,什么條件才是真正的剛需?

炒房與剛需之間怎么界定?

首先我們得明白炒房是怎么產生的?



舉個我認識的一位女士的例子吧,按照深悅會慣例,文章中所有出現的人物,都采取化名,此文同樣如此,女士姓徐,這里暫且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常掛在嘴邊的一句話是:“我從來沒想過炒房,我們能賺到錢,只是一場意外。”

徐言芝是浙江人,早年是原商業院的老師,無論是長相氣質,還是言語之間,看上去都格外有知識分子的味道,通過聊天得知,徐言芝的確沒想過炒房,因為在樓市方興未艾的時候,誰也預測不到樓市未來的方向,除非是天生的賭徒,只是后來大佬們的一系列政策,讓原本只是想改善環境的徐言芝無意中掀開了女神的群角,看到了春光無限,09年一套上海60平的兩房到了15年,竟然可以換成138的大房子,還能多出再買一套的首付錢,既然有了這么一條最懶最直接最有效地投資手段,傻子才不干呢。

此后,徐言芝就打開了潘多拉的魔盒,一發不可收拾,從上海一套到全國九套,也不過用了短短三年的三年時間。

她說:“中國最值得投資的還是一線城市的房,那是絕對的優質資產,泡沫即便有,那也是相對短期的,三四五線,就說不定了,這是我們這一行當初的一致共識,所以,在限購特別兇的那兩年,我們也曾經一度轉戰三四線,但終究沒有戀戰太久,及時撤了出來。”

我問她,為什么是相對短期的泡沫。

她說:“中國的房價,就好像往一個非常高的杯子里倒啤酒,雖然在某一個時刻看來,泡沫的高度是高于實際啤酒的高度,但是隨著新一輪的倒酒,很快啤酒的實際高度就會超過之前泡沫的高度,房下一輪的房價,還是會漲。”

如今的樓市暗流涌動,晴雨難測,徐言芝只留了北京和上海這兩個“超一線”城市的房子,在國內基本上沒有操作了,而在外面的世界是這樣的:

抽出資金炒外市,從美國到加拿大,從柬埔寨到泰國,集團化運作的資金杠桿,力量是巨大的,他們所到之處,房價勢如破竹,噌噌上漲,一片哀鴻遍野,不過,自從外匯管制之后,但是他們仍然有辦法,通過實業轉房產的方式,可以將實業投資獲得的收益投資房產,不過這種方法需要的周期會非常長,另外,還有其它鉆空子的方式,估計比較敏感,在我的追問之下,徐言芝語焉不詳,當然著也是題外話了。

實際上,像徐言芝一樣,很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的顛沛流離買房安身立命。

后來,情非得已的改善之下,又得換房,通過兩到三次的換房,換著換著,很快會得出一個結論:買房是最懶、最直接、最有效的一種投資手段。

據有關數據, 2018年1月,北京市的房價均價為62957元/㎡,而2008年1月的房價均價為12479元/㎡,相差5倍左右。

廣州市在2018年1月的房價均價為31409元/㎡, 2008年1月的房價均價為7350元/㎡,相差約4.27倍。

2008年至2018年,十年近5倍的房價上漲,使得擁有房產者,不僅是身份的象征,還是財富在夸張的翻滾,而且不僅是大城市,小城市這兩年的漲幅也相當妖孽,據數據統計,房價從三四千到破萬的已有百城。

房價的暴漲,造富了一大批人。

但是,這批人最喜歡說的一句話就是:對不起,我們不炒房,我們只是理財。

 

2
 需

那么,到底什么才是剛需?

熟悉我的人都知道,我很喜歡用反推法去論證觀點,得到答案,我們不妨換個思路來反推,你為什么要買房?

這個答案,很多。

村里想進城的、娃要上學的、認為買了房更容易找女朋友的、準丈母娘催的、改善居住環境的、現在工作地點離家太遠的、手上閑錢燙手沒處放,覺得房產是自己最看得見摸得著的投資、看見周邊人都在買自己不買就OUT了的、年輕的小夫妻不愿與老人同住的、認為早買比晚買好的,怕自己創造資產的能力跑不過房價的.....

這些在人生當中不同階段產生的買房理由,的確是需求,但你能說這是剛性需求嗎?

不是的,在我的理解當中,“剛需”指的是和價格預期完全無關的需求。

比如手術,急救……

比如上學,在很多大城市,房票等于戶口,戶口等于學校門票,明年娃要上學,而上學的學校還遠沒有著落,這種等不起的才是剛需。

剛需與偽剛需的區別就在這里,娃等不起要上學是剛需,追求便利去買學區房就是偽剛需。

再比如,你睡在橋洞下急需一個容身之所,這個住的需求是剛需,你非要在淮海中路拓一塊地建個公館還帶停機坪的,這和在三線城市為了娶老婆搞套二居室本質上是一樣的,這是偽剛需,是前進的動力和欲望的表達。

而買房這件事里頭真正的剛需是,這套房子,你分明知道它第二年會跌一半,你還要買,這才是剛需。

剛需不考慮漲跌,其實,倒也不是不想考慮,而是沒辦法考慮那么多!



中國存在剛需,但并不是居住的剛需,我們通常所說的剛需不單單是房子本身,更多的,是與之綁定的資源,行政,醫療,教育,商業等等。

經常有人問房價啥時候會降的問題。

其實,很簡單,哪一天房子不再與戶籍綁定。

不再與學區醫療之類資源紅利掛鉤,當人們對成家立業、安身立命的概念逐漸淡化,對“家”的歸屬感不再如此之強。

當政府在為大眾開放出更多投資渠道時,房價理所當然就降了。

只是要等到這一天,那可能真是猴年馬月了。

最近幾十年中國經濟增速迅猛,貨幣貶值的速度很快,百姓都不希望畢生儲蓄因為通貨膨脹而大幅度縮水,誰也不喜歡辛辛苦苦十幾年一朝回到解放前。

但遍觀市場,在目前的投資方式當中……

銀行儲蓄利率太低,證券不太懂風險也高,對于普通百姓而言,購房,的確是目前這個風云變幻無常的世道當中,最為穩妥的一種抵抗通貨膨脹的投資手段。


 3 
 楚

再給大家做道數學題。

已知條件:

一:甲乙丙丁四個人在2008年各自擁有50萬元。
二:甲將這50萬做了貸款買房,做3成首付,增值部分換房,負債70%。
已做5成首付,增值部分也換房,負債50%。
丙與已相同,也是5成首付,但增值部分存入了銀行儲蓄。
丁全款買入。
三、所有條件以北京為例。

通過這些數據,計算10年后甲乙丙丁各自的財富值。  
          
要解答這道題,我們必須先看看10年來京城的房價走勢:

2008年北京新房均價12479元/平,而2018年已經漲到了從62957元/平,10年間,房價足足翻了5倍,其中值得一提的是,自2015年開始,北京房價進入立定跳遠模式,單單是15-16這一年,就從均價3萬7,一跳跳到了5萬7,一年時間整整漲2萬。

十年里,房價芝麻開花節節高,甲乙丙丁的資產凈值自然發生了天翻地覆的變化。

計算之后,求出的答案如下:

:483萬。
:209萬。
:160萬。
:105萬。

看到此處,興許有人會嘲諷丙這也太慘了,10年資產才翻了兩倍。

其實不然,丙雖然沒能在倒騰中房子越換越多,但至少在京城買了一套,房子的確是好東西啊,它能使人不心慌,并且叫人產生自信心。

所謂手中有糧心中不慌,就是這個意思。



資本都是逐利的,房子過往一直在漲,所以,這個需求才理直氣壯。

好比認識的一位老先生,他很神,巖土工程教授級高工,國內權威人物,文革后第二批大學生,今年六十歲馬上就退休了,去年八九月份房價狂漲的時候他說:我在單位工作一輩子了,他們給我發的錢,還沒有這幾個月我的房產漲出來的多。

是的,這就是癥結所在。

別說單位了,一套房比很多實體企業一年的利潤都要多,清北學位不如清北學區房也是血淋淋的現實,老先生還說了一句話:“要國家表個態每年隨機抽取百分之多少的房子供高級知識分子和無產者居住,估計得普天同慶,那時候誰還去買房,租房子住也挺開心,但這一天估計我有生之年是看不到的了,所以還得去買房。”

沒辦法,世道就是這個世道。

老祖宗有兩句爛大街的千古名言,第一句是:人往高處走。

第二句是:天下熙熙皆為利來,天下攘攘皆為利往

而房子本身就具備了至少三重屬性:投資屬性、民生資源屬性,居住屬性。

此處排名分先后與,別忘記房子的本身叫做:商品房。

是一個可以置換,可以買賣的商品,而非安身立命的根本。



再說一遍,住房剛需本身就是輿論創造的謊言,不存在的。

按照新生兒人口數量和人均居住面積穩步上升,就算有非住不可的剛需。

那么,從數學上看也應只減不增,而在高度發展的社會里,生病了有醫保,租房可以享受跟買房同樣的權利,退休了有足夠的養老金,自然也不需要像在中國一樣,需要一套房子來落戶,有一個住所就夠了,這個單純的住所,才是剛需,但是買房不是,因為擁有一套價值400萬的住房和擁有價值400萬的國債本質上沒什么區別。

在現代的中國,正是因為社會保障和投資渠道的缺失,導致人們會形成一種必須要自己有一套住房的觀念。

畢竟在過去的20年里面,一直保持穩定增值的,普通人能夠接觸的理財渠道,也就真的只有房屋而已。

正是這樣的環境下,從某種意義來講,住是剛需,買房是剛需,六套以下都是剛需!

我倒是希望很多年后偽剛需徹底消失,房子不再跟現在一樣,希望日后的社會輿論不再是:嘖嘖,這個人有房。

希望男女談婚論嫁了,不再被丈母娘經濟和房子壓垮。

希望大眾不會再把房產,作為投資目標導,致房價虛火萬丈。

希望資金流向也會更多去到實體經濟或別的新型投資,一切的一切,都健康而自然,房子也回歸理性,真正是給剛需人民用來住的。

不過,以后很后,未來遲遲不會來。

真要等到那日來臨,興許,我已經抱上孫子了。

那時候,我會坐在我的老房子里,對蕩著秋千的孫子孫女講當年的往事:“你們呀,不知道我年輕那會兒,房價一天一個樣,憑一套100平米的房子,兩年就能賺比一輩子工資還多的錢呢”。

然后,看著孫子孫女不解的眼神,我輕輕搖動蒲扇,內心流過一陣酸楚……

 

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